Skyline Real | 25 năm 4 giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản trong 25 qua đã trải qua nhiều biến động, nhiều giai đoạn thăng trầm. Điển hình như dịch Covid-19 vừa qua đã đẩy thị trường BĐS vào thế bị động, tuy nhiên đây không phải là lần đầu thị trường này đối mặt với các thách thức trong 2.5 thập kỷ qua.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã công bố báo cáo góc nhìn thị trường BĐS trong giai đoạn từ 1995-2020.
Báo cáo này nhìn lại chặng đường từ thập niên 90, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có nhiều giai đoạn thăng trầm, có những giai đoạn tăng trưởng nóng, tuy nhiên sau đó là suy giảm, khủng hoảng, đóng băng rồi phục hồi trở lại một cách mạnh mẽ. Nhưng đến năm 2020, đã bị ảnh hưởng đáng kể của dịch Covid-19.
Ông Neil MacGregor chia ra các biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm với nhiều cột mốc phát triển cũng như biến cố mang tính bước ngoặt.
Giai đoạn 1995-1998: Khởi động và tăng nhanh
Năm 1995, Việt Nam bước vào cột mốc phát triển đặc biệt khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Đây chính là giai đoạn thuận lợi vì Việt Nam nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế thành công.
Tổng cục Thống kê số liệu rằng Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức 12,7% (năm 1995) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).
Việc kinh tế phát triển kéo theo sự tăng trưởng nhanh của thị trường bất động sản, GDP tăng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạng của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.
Tuy nhiên, sau khi bắt đầu mở cửa hội nhập, nền kinh tế Việt Nam bị tác động của , cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực châu Á. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm này lên 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và có sự chủ động ứng phó nên Việt Nam không bị ảnh hưởng nhiều và đã vượt qua được cuộc khủng hoảng này.
Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM từ trên cao
Giai đoạn 1998-2008: Làm quen với các cơn sốt đất
Việt Nam hội nhập kinh tế ở những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI, đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006). Việt Nam ở giai đoạn này với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt 396 USD được ví như “con hổ” kinh tế trong tương lai gần.
Trong giai đoạn 2001-2002, thị trường bất động sản cũng bắt đầu thay đổi với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2.000 và 6,89% năm 2001. Dòng vốn nước ngoài liên tục được rớt vào thị trường khi Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007, bình quân GDP tăng trưởng 8,23%
Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.
Thị trường BĐS nhờ các chính sách của nhà nước đã được thổi bùng các cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà đều tăng cao, BĐS trở thành kênh đầu tư thu hút rât nhiều người tham gia, vào các năm 2001-2003 và 2007-2008 là cơn sốt tăng giá của nhà đất, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.
Giai đoạn 2008-2018: Biến động mạnh chưa từng có
Trong giai đoạn này, thị trường BĐS rơi vào vòng khủng hoản – hồi phục – bùng nổ – giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản ở giữa năm 2008. Ở thời điểm này, giá đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.
Năm 2012, tồn kho BĐS lên đến 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. ể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.
Năm 2013-2014, thị trường BĐS đã ấm dần và có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ. Ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng…
Giai đoạn 2018-2020: Thách thức nhiều
Năm 2018, thị trường bất động sản trên đà giảm tốc mạnh với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020,tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Lý giải cho những điều này là do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Dịch Covid diễn ra phức tạp khiến cho thị trường BĐS diễn biến chậm và thận trọng hơn .
World Bank cho thấy các số liệu thể hiện Việt NAm có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây. heo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Việt Nam cũng chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch do hội nhập kinh tế sâu rộng.
Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ngân hàng này, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.
Trong tâm điểm dịch Covid, CEO Savills Việt Nam nhận định ” 25 năm qua đã chứng minh rằng ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao, đại dịch sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020 và gây nên không ít khó khăn, sóng gió cho thị trường địa ốc. Song chuyên gia này cũng tin tưởng thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ”.
