Trong giao dịch nhà đất, vi bằng là thuật ngữ phổ biết. Tuy nhiên, thuật ngữ này rất ít người biết đến và hiểu cũng không rõ về nó. Vì vậy, Skyline Real sẽ giải thích cho bạn Vi bằng là gì? Việc mua bán nhà đất công chứng vi bằng có thực sự an toàn hay không?
Vi bằng là gì?
Khái niệm: “Vi bằng theo điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP là một văn bản do thừa phát lại lập ra khi họ chứng kiến trực tiếp phản ánh trung thực, khách quan. Văn bản này ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong những mối quan hệ pháp lý khác”.
Hiểu đơn giản thì nó là một loại văn bản có thể có hình ảnh, âm thanh, video kèm theo. Các tài liệu này có giá trị làm chứng cứ nếu hai bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến lập vi bằng này. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng theo yêu cầu của đương sự trừ những sự kiện bị pháp luật cấm. Ngoài ra thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.
Hiện có 2 loại vi bằng cơ bản đó là: vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện và vi bằng ghi nhận hiện trạng. Việc lập loại vi bằng nào thì thừa phát lại sẽ quyết định dựa vào bản chất của hành vi, sự kiện đang xảy ra.
Vi bằng sẽ có một số đặc điểm sau:
- Nó được lập ra bởi thừa phát lại sau một quá trình họ quan sát và trực tiếp chứng kiến, thừa phát lại ghi lại sự việc khách quan, trung thực.
- Hình thức của vi bằng là văn bản và phải do chính Thừa phát lại lập ra chứ không được ủy quyền, nhờ người khác lập hoặc nhờ người khác ký thay.
- Việc lập vi bằng phải tuân thủ đúng theo yêu cầu trình tự của pháp luật về cả nội dung và hình thức văn bản.
- Vi bằng sẽ là chứng cứ có giá trị chứng minh nếu nó được thừa pháp lại lập ra đúng quy trình, yêu cầu của pháp luật. Nó thường được lập ra tại thời điểm giao dịch.
- Vi bằng cũng có thể được sao chép và sử dụng làm chứng cứ lâu dài tuy nhiên việc sao chép, vào sổ theo dõi và lưu trữ văn bằng cũng phải đúng theo quy định về bảo mật và lưu trữ.
Các trường hợp nên lập vi bằng:
- Nên lập vi bằng ghi nhận về hiện trạng tài sản của mình trước khi bị thu hồi đất hay cưỡng chế thi hành án hoặc khi ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý nợ.
- Lập vi bằng ghi nhận lại hành vi nói xấu, vu khống trên mạng xã hội.
- Lập vi bằng để ghi nhận website hay các thông tin trên mạng.
- Lập vi bằng để ghi nhận về các phiên họp như hội đồng quản trị, ban giám đốc hay đại cổ đông.
- Lập vi bằng để ghi nhận việc đặt cọc; gửi giữ tài sản.
Phương pháp, trình tự, thủ tục thực hiện
Vậy, theo các thông tin trên, các bạn đã biết vi bằng là gì. Chúng ta hãy cùng tiếp tục tìm hiểu trình tự, thủ tục lập vi bằng.
Thủ tục, quy trình làm vi bằng
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu lập vi bằng
Muốn lập vi bằng cá nhân hay đơn vị doanh nghiệp cần cung cấp các nhu cầu về việc này cho người có thẩm quyền là thừa phát lại. Sau khi trao đổi nếu đủ điều kiện sẽ bắt đầu tiến hành lập vi bằng.
Cụ thể khi có nhu cầu khách hàng đến văn phong thừa phát lại và điền đầy đủ nội dung trong phiếu yêu cầu lập vi bằng. Thư ký nghiệp vụ sẽ kiểm tra và thừa phát lại được phân công sẽ quyết định việc lập hay không.
Bước 2: Thỏa thuận để lập vi bằng
Sau khi xem xét thì cá nhân, tổ chức sẽ tiến hành thỏa thuận với trưởng phòng thừa phát lại về việc này. Thỏa thuận gồm:
- Nội dung cần lập vi bằng là gì: sự kiện hay hành vi.
- Thời gian, địa điểm lập vi bằng là nơi xảy ra sự kiện, hành vi.
- Chi phí lập vi bằng: là phần kinh phí người đề nghị lập vi bằng phải nộp.
- Các thỏa thuận khác nếu có.
Văn bản thỏa thuận này sẽ được lập làm 2 bản, mỗi bên giữ một bản. Nếu thông tin cung cấp không chính xác người yêu cầu phải chịu trách nhiệm
Bước 3: tiến hành lập vi bằng
Vi bằng sẽ được lập tại văn phòng thừa phát lại hoặc tại nơi là khách hàng yêu cầu. Thừa phát lại sẽ trực tiếp chứng kiến và mô tả lại cụ thể sự kiện, hành vi có thể quay phim, chụp ảnh chính sách trung thực.
Vi bằng được lập thành 3 bản: 1 bản người yêu cầu giữ, một bản lưu trữ tại văn phòng thừa phát lại còn 1 bản gửi sở tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi thực hiện thí điểm chế định thừa phát lại để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng.
Trường hợp nếu có sai sót kỹ thuật trong ghi chép, đánh máy thì thừa phát lại được sửa lại
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận vi bằng, cấp bản sao vi bằng
Sau khi cấp cho khách hàng 1 bản thì thừa phát lại hoặc thư ký nghiệp vụ sẽ yêu cầu khách hàng ký vào bản bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Bản sao chỉ được cấp khi cơ quan nhà nước yêu cầu còn công dân không được trực tiếp yêu cầu.
Những điều cần biết về vi bằng trong mua bán nhà đất
Chúng ta đã biết vi bằng là gì, cách lập vi bằng, vậy nhưng để sử dụng nó đúng cũng cần biết thêm những thông tin liên quan:
Giá trị pháp lý của vi bằng
Trên thực tế không ít người mua bán nhà nhầm tưởng rằng vi bằng có thể thay thế công chứng, chứng thực. Nhưng vi bằng không thể thay được văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.
Giá trị pháp lý của vi bằng đó chính là nguồn chứng cứ để tòa giải quyết các sự việc tranh chấp dân sự, hành chính. Vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các tổ chức, cá nhân và cơ quan theo quy định của pháp luật.
Vi bằng không thể thay được văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác
Phân biệt vi bằng và công chứng chứng thực
Khi mua bán nhà đất, chúng ta sẽ thấy chuyển nhượng nhà được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của các cơ quan có thẩm quyền. Và giấy tờ công chứng này có giá trị pháp lý để để đăng ký trước bạ hay sang tên.
Tuy hoạt động lập vi bằng có những nét giống với hoạt động công chứng của công chứng viên nhưng xét về bản chất thì đây là hai hoạt động và hai loại giấy tờ hoàn toàn khác nhau.
Công chứng là việc công chứng viên thay mặt nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của các giấy tờ, hợp đồng… tại văn phòng công chứng. Còn vi bằng là lập các chứng thư và các sự kiện hành vi xảy ra ở mọi nơi không bị giới bởi thời gian và không gian.
Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến ví dụ như giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ. Nó dùng để chứng minh các bên đã thực hiện giao nhận giấy tờ, tiền, nhà đất… nó được sử dụng để làm cơ sở để thực hiện hợp đồng theo pháp luật. Vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ.
Những hạn chế với vi bằng
Trên thực tế, theo quy định tại điều 25 nghị định 61/2009/ NĐ-CP thì có 9 trường hợp sẽ không được lập vi bằng:
- Những trường hợp là vợ hoặc chồng của thừa phát lại hay cháu ruột của thừa phát lại hoặc cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, ông bà nội ngoại, bác, chú cô gì, anh chị em ruột… của thừa phát lại.
- Những trường hợp vi phạm quy định về đảm bảo an ninh quốc phòng
- Những trường hợp sai trái đạo đức xã hội hay vi phạm đời sống bí mật riêng tư cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại điều 38 bộ luật dân sự.
- Ghi nhận sự kiện hành vi do thừa pháp lại không trực tiếp chứng kiến
- Ghi nhận sự kiện hành vi thực hiện giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
- Ghi nhận sự kiện hành vi của một số đối tượng thuộc quân đội nhân dân hoặc công an nhân dân.
- Ghi nhận sự kiện hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản mà không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Mua bán nhà đất công chứng vi bằng có an toàn không?
Trên thực tế hiện nay nhiều người mua nhà, đất bị nhầm tưởng rằng vi bằng có thể thay thế công chứng. Bởi thế nên một số trường hợp tài sản đã thế chấp ngân hàng này cho người khác mà vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nên dẫn đến nhiều tranh chấp
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền hay giao giấy tờ chứ không có giá trị chứng nhận việc mua bán nhà đất. Thực chất việc dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là một hình thức lách luật và vi bằng lúc này không có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Vì không có giá trị pháp lý nên người mua không có quyền sử dụng tài sản mình đã bỏ tiền ra mua. Việc xây nhà, sửa chữa hay chuyển nhượng lại đều không được phép. Vì thế mà việc chuyển nhượng, mua bán qua vi bằng tồn tại nhiều rủi ro.
Một số trường hợp bị mất trắng do mua bằng vi bằng, chẳng hạn như nhà ở đã được thế chấp trong ngân hàng. Tức một người bán nhà cho nhiều người và sau đó người đứng tên sổ hồng lại mang nó đi ngân hàng thế chấp. Và nếu người này không có khả năng thanh toán thì những người mua sẽ mất trắng tiền.
Thậm chí có nhiều người in giấy tờ ra nhiều bản bán cho nhiều người và ôm tiền chạy đi, lúc này những người mua nhà sẽ tranh chấp nhau. Ngoài ra người thuê nhà tự ý đi bán với giấy tờ photo nhà trọ. Nhiều người ham rẻ lao vào nên rơi vào tranh chấp.
Bởi thế thực hiện việc giao dịch nhà đất cần tiến hành đúng theo quy định và phải liên hệ với các cơ quan thẩm quyền như phường xã hoặc UBND cấp huyện để thực hiện tránh các sự cố.
Làm sao để đảm bảo quyền lợi khi mua đất vi bằng
Hiện nay, mua nhà bằng vi bằng đang khá phổ biến nhất là khi tìm kiếm trên google. Đây thực ra là phương thức của các đối tượng lừa đảo đã lợi dụng việc lập vi bằng đề trục lợi. Thậm chí một số đối tượng không có giấy tờ nhà nào vẫn lừa đảo
Có những trường hợp nhà, đất được chuyển nhượng tới 3, 4 lần với nhiều người và lúc này thiệt thòi luôn thuộc về những người mua thiếu hiểu biết. Chúng tôi xin nhấn mạnh lại, việc mua bán nhà, đất bằng cách lập vi bằng không hợp pháp luật và không có giá trị pháp lý.
Hợp đồng mua bán bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Có thể hoàn trả bằng hiện vật hoặc giá trị thành tiền của hiện vật. Bên có lỗi phải bồi thường.
Trong trường hợp nếu đã mua đất bằng vi bằng thì bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện việc sang tên hay tách thửa sổ hồng. Ngoài ra, người mua có thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự. Việc khởi kiện sẽ được tiến hành nếu bên bị xâm phạm nộp đơn kiện lên tòa án cùng các tài liệu chứng cứ liên quan.
Việc mua bán nhà, đất bằng cách lập vi bằng không hợp pháp luật và không có giá trị pháp lý
