SaiGon One Tower là một dự án nổi bật và được mong chờ nhất ở trung tâm TP nhiều năm trước. Tuy nhiên đã trôi qua 8 năm nhưng dự án bị trì hoãn. Sau khi tìm hiểu và phân tích, Skyline Real xin chia sẽ góc nhìn riêng của mình về SaiGon One Tower.
Tổng quan về SaiGon One Tower
SaiGon One Tower là dự án nằm ngay tại giao lộ Hàm Nghi và Tôn Đức Thắng. Cái tên “One” ý nghĩa là đây chính là điểm số 1 đường Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng, đại lộ Võ Văn Kiệt, vị trí độc tôn có tầm nhìn toản cảnh trung tâm Quận 1, Quận 4 và trung tâm tài chính Thủ Thiêm – Quận 2.
Tổng quy mô của dự án là 6.672 m2, tại dự án, chủ đầu tư được xây dựng một toà tháp đôi cao 41 tầng và gồm 5 tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126 m2 (tính cả hầm khoảng 152.000 m2). Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000 m2, khu văn phòng hạng A 34 tầng có diện tích 49.000 m2, còn lại là
Chủ đầu tư SaiGon One Tower là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C gồm các cổ đông: Công ty Cổ phần M&C (49%), Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn – Saigontourist (30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận (5%). Mức đầu tư của SaiGon One Tower là gần 5.000 tỷ đồng.
Cuối năm 2011, dự án SaiGon One Tower đã hoàn thành khỏng 80% khối lượng công việc. Những hạng mục chưa được hoàn thiện là lắp kính phần còn lại bên ngoài tòa nhà, cơ điện (M&E), xây dựng vách ngăn, lát sàn…Tính ra 80% khối lượng công việc đã tiêu tốn 4.000 tỷ, để hoàn thiện công trình này cần thêm 1.000 tỷ đồng nữa.
Theo số liệu sổ sách báo Dân Việt đã đưa tin, tính đến thời điểm 31/12/2012, chủ đầu tư đang vay của 3 tổ chức tín dụng là Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng và Thương mại Minh Quân (835 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư Liên Phát (667 tỷ đồng) và một ngân hàng Việt Nam (1.501 tỷ đồng). Tổng số tiền đang vay là 3.004 tỷ đồng. Cộng thêm khoản lãi vay và chi phí tài chính là 698 tỷ 420 triệu đồng. Cộng 2 khoản trên lại, tổng số tiền nợ các tổ chức tín dụng là hơn 3.700 tỷ đồng. Lãi vay bình quân mỗi ngày công ty phải trả là 1 tỷ 640 triệu đồng.
Bài toán kinh doanh ( Giả định, thực tế sẽ có nhiều chi phí khác nữa làm thay đổi kết quả cuối cùng)
SaiGon One Tower có khu căn hộ để bán theo công bố là 133 nhưng chưa có diện tích chính xác. Giả định mỗi căn hộ có diện tích 150 m2 thì tổng diện tích thương phẩm của phần căn hộ sẽ là 19.950 m2. Giá bán kỳ vọng cao nhất mà dự án có thể đạt được là 8.000 USD/m2 (tương đương với giá bán Vinhomes Đồng Khởi, giá bán cao nhất hiện nay tại Sài Gòn). Tổng doanh thu từ bán 100% căn hộ sẽ mang về 159.6 triệu USD (gần 3.528 tỷ đồng).
Khu bán lẻ chiếm diện tích 23.000 m2. Nếu cho thuê với giá 40 USD/m2/tháng thì sẽ mang về mỗi năm là 8.28 triệu USD (tương đương với khu bán lẻ đồng hạng gần nhất là Icon 68 ở tòa nhà Bitexco Financial Tower)
Khu văn phòng có diện tích 49.000 m2. Nếu cho thuê được 100% với giá 35 USD/m2/tháng (tương đương với giá thuê văn phòng đồng hạng gần nhất là Bitexco Financial Tower) thì sẽ mang về mỗi năm là 15.44 triệu USD (341 tỷ đồng).
Như vậy, nếu việc kinh doanh diễn ra suôn sẻ, đạt kết quả kinh doanh cao nhất như kỳ vọng tính toán bên trên thì ngay lập tức chủ đầu tư có thể trả cho các tổ chức tín dụng 3.528 tỷ, còn lại 112 tỷ đồng. Mảng mặt bằng bán lẻ và văn phòng mỗi năm mang về 524 tỷ đồng doanh thu, sau khi trừ thuế thu nhập doanh nghiệp (Thuế TNDN phổ thông áp dụng từ 01/01/2016 là 20%) và chi phí hoạt động (khoảng 7%/doanh thu) còn lại khoảng 382 tỷ đồng.
Giả sử số tiền trả lãi vay các tổ chức tín dụng tính theo mức 1.64 tỷ tiền lãi mỗi ngày + số dư nợ chốt đến ngày 31/12/2012 là: 3 năm * 365 ngày * 1.64 tỷ/ngày = 1.796 tỷ đồng. Cộng cả gốc lẫn lãi lũy tiến 3.700 + 1.796 = 5.496 tỷ – 3.528 tỷ bán căn hộ, số nợ còn lại là 1.968 tỷ đồng. Giả định lãi vay là cố định 6%/năm. Số tiền này cần 7 năm để hòa vốn.
Vấn đề được đặt ra là liệu chủ đầu tư huy động được vốn thêm 1.000 tỷ nữa để hoàn thiện dự án vào cuối năm 2015 (theo yêu cầu của UBND TP). Và có nhà đầu tư nào chấp nhận bỏ ra số tiền hơn 5.000 tỷ để mua lại dự án và tiếp tục triển khai kinh doanh hay không?
Những hình ảnh thực tế của tòa nhà SaiGon One Tower hiện nay:
